Permis de construire en mairie : instruction, délais, refus et recours

Le délai d'instruction n'est pas un objectif, c'est une échéance : passé le terme, l'autorisation est acquise tacitement. Savoir quand il court, et quand il s'arrête, est tout le métier.

Mis à jour le 4 août 2026 · Synthèse rédigée par l'équipe AideMairie · Ce guide est un document de travail, il ne remplace ni une consultation juridique ni le contrôle de légalité.

Dans une commune dotée d'un PLU ou d'une carte communale, les autorisations d'urbanisme sont délivrées au nom de la commune, par le maire. L'instruction technique est souvent confiée à un service mutualisé (intercommunalité, DDT par convention), mais la décision et la responsabilité restent communales.

Les délais d'instruction de droit commun

Le délai court à compter de la réception d'un dossier complet en mairie.

Ces délais sont majorés dans une série de cas précis : consultation de l'architecte des Bâtiments de France (site patrimonial remarquable, abords d'un monument historique), établissement recevant du public, projet soumis à une autorisation au titre d'une autre législation, avis d'une commission. La majoration doit être notifiée au demandeur dans le mois qui suit le dépôt : à défaut, elle ne lui est pas opposable et le délai de base s'applique.

C'est la faute la plus coûteuse en urbanisme : oublier de notifier la majoration ou la

demande de pièces dans le premier mois. Le délai de base court alors jusqu'à son terme, et

l'autorisation naît toute seule.

La demande de pièces manquantes

Si le dossier est incomplet, la mairie dispose d'un mois à compter du dépôt pour réclamer les pièces manquantes. Cette demande suspend le délai : il repart pour sa durée totale à compter de la réception des pièces. Le demandeur dispose de trois mois pour les fournir ; passé ce délai, la demande fait l'objet d'une décision tacite de rejet.

Deux règles à ne jamais franchir :

• la demande de pièces doit intervenir dans le premier mois, pas après ;
• elle ne peut porter que sur les pièces limitativement énumérées par le code de l'urbanisme. Réclamer une pièce non prévue est sans effet sur le délai — et l'autorisation tacite naît quand même.

Le permis tacite

À l'expiration du délai d'instruction, le silence de l'administration vaut permis tacite. Le pétitionnaire peut demander un certificat attestant cette décision. Un permis tacite est un véritable permis : il crée des droits.

La commune ne peut le retirer que s'il est illégal, et seulement dans les trois mois qui suivent sa naissance. Passé ce délai, elle ne peut plus revenir dessus, même si le projet méconnaissait le PLU. D'où l'importance du suivi des échéances : un tableau de bord des dates limites vaut mieux qu'une pile de dossiers.

Motiver un refus

Un refus doit être écrit et motivé en droit et en fait : il indique la règle méconnue (article précis du PLU, du règlement national d'urbanisme, servitude) et en quoi le projet la méconnaît. Une motivation générique — « le projet porte atteinte au caractère du site » sans plus — est le premier motif d'annulation.

Le refus mentionne les voies et délais de recours : recours gracieux auprès du maire, puis recours contentieux devant le tribunal administratif dans les deux mois.

L'affichage et le recours des tiers

• L'autorisation est affichée en mairie pendant deux mois.
• Le bénéficiaire l'affiche sur le terrain, de manière visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. C'est cet affichage sur le terrain qui déclenche le délai de recours des tiers : deux mois à compter du premier jour d'un affichage continu et régulier.
• Un tiers qui saisit le juge doit notifier son recours à l'auteur de la décision et au bénéficiaire dans les quinze jours, à peine d'irrecevabilité.

En pratique, faire constater l'affichage par huissier au premier jour est le meilleur service qu'un maire puisse rendre à un pétitionnaire : sans preuve de la date, le délai de recours ne commence jamais vraiment à courir.

Après le permis : la conformité

À l'achèvement des travaux, le bénéficiaire dépose une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). La commune dispose alors de trois mois pour contester la conformité (cinq mois dans certains cas : secteur protégé, établissement recevant du public, installation classée). Passé ce délai, elle ne peut plus la remettre en cause.

Les erreurs qui reviennent

• Réclamer des pièces après le premier mois.
• Ne pas notifier la majoration de délai liée à l'avis de l'ABF.
• Motiver un refus par une considération d'opportunité et non par une règle.
• Laisser expirer le délai sans décision, puis notifier un refus : il est sans objet, le permis tacite existe déjà.
• Confondre la date de dépôt et la date d'enregistrement du dossier complet.

Les textes de référence

• Code de l'urbanisme, article R.423-23 — délais d'instruction (partie réglementaire)
• Code de l'urbanisme, article L.424-2 — décision tacite
• Code de l'urbanisme, article L.424-5 — retrait d'un permis
• Code de l'urbanisme, article R.600-2 — point de départ du recours des tiers